Abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias en España
Defensa frente a la ejecución hipotecaria. Paramos el procedimiento, examinamos cláusulas abusivas y negociamos la solución que mejor protege a tu familia.
La ejecución hipotecaria, explicada sin tecnicismos
La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial que el banco abre cuando deja de cobrar las cuotas de la hipoteca y decide quedarse con la vivienda. Se regula en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), tras el despacho de ejecución dictado por el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica el inmueble.
El procedimiento es rápido y restringe mucho los motivos de oposición del deudor: solo se admiten en los términos del artículo 695 LEC. Por eso es decisivo intervenir con un letrado especializado desde el primer momento; cada plazo es perentorio y un error procesal cierra puertas que después no se pueden reabrir.
Cinco pasos para defender tu vivienda
Una ejecución hipotecaria se puede paralizar y, en muchos casos, dejar sin efecto. La clave está en detectar las cláusulas abusivas que la jurisprudencia europea y española obliga al juez a examinar de oficio (STJUE C-415/11 Aziz, STJUE C-421/14 Banco Primus).
Análisis del expediente
Revisamos la escritura, el cuadro de amortización, el burofax de vencimiento anticipado y la demanda de ejecución. Detectamos cláusulas potencialmente abusivas: suelo, vencimiento anticipado, intereses moratorios y gastos.
Oposición al despacho
Presentamos escrito de oposición al amparo del artículo 695 LEC alegando carácter abusivo de cláusulas (motivo 4º) o defectos procesales. La presentación suspende automáticamente la ejecución hasta resolución.
Vista de oposición
El juez convoca vista para examinar las cláusulas y la liquidación. Aportamos doctrina TJUE y TS aplicable a la modalidad concreta de cláusula (vencimiento anticipado: Abanca C-70/17 y Bankia C-179/17; suelo: STS 705/2015).
Resolución del juzgado
Si el juez aprecia abusividad, sobresee la ejecución (auto firme) o la mantiene recalculada sin la cláusula nula. El recurso de apelación lo resuelve la Audiencia Provincial correspondiente.
Vivienda asegurada
Negociamos refinanciación con el banco si interesa, dación en pago con condonación de la deuda restante (RDL 6/2012 CBP) o, en casos extremos, cancelación íntegra del pasivo vía Ley de Segunda Oportunidad.
Las seis sentencias que defienden tu hipoteca
El derecho hipotecario español ha cambiado por completo desde 2013 gracias a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), incorporada por el Tribunal Supremo. Estas son las sentencias y normas que utilizamos en cada oposición.
STJUE C-415/11 Aziz (2013)
El juez nacional debe examinar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas hipotecarias antes de despachar ejecución, sin necesidad de que el deudor lo alegue.
Examen de oficioSTJUE C-421/14 Banco Primus (2017)
El control de abusividad puede repetirse en cualquier fase del procedimiento si la primera revisión no fue exhaustiva. Refuerza la protección al consumidor.
Cosa juzgada relativaSTJUE C-70/17 Abanca (2019)
La cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota es abusiva. El juez no puede integrar la cláusula reduciendo el número de cuotas: debe expulsarla.
Vencimiento anticipadoSTS 463/2019
Doctrina española consolidada sobre vencimiento anticipado tras Abanca: subsistencia del contrato sin la cláusula nula y aplicación supletoria del artículo 24 de la Ley 5/2019 LCCI.
Subsistencia del contratoSTS 705/2015 y STJUE C-26/13 Kásler
Nulidad de cláusula suelo por falta de transparencia. Permite recalcular el capital pendiente sin el suelo aplicado, lo que en muchos casos hace inviable mantener la ejecución.
Cláusula sueloLey 5/2019 LCCI art. 24
Para ejecutar vivienda habitual el banco debe acreditar impago equivalente a 12 cuotas o el 3% del capital concedido (durante la primera mitad del plazo) y 15 cuotas o el 7% (en la segunda mitad).
12/15 cuotas mínimoCuatro vías cuando paralizar la ejecución no basta
Hay situaciones en las que la oposición no agota el problema. Cuando la deuda es estructuralmente impagable o la familia necesita una salida ordenada, recurrimos a una de estas cuatro figuras.
Refinanciación
Negociamos con el banco una novación con quita parcial, carencia, ampliación de plazo o nuevo tipo. Funciona cuando el deudor ha recuperado capacidad de pago.
Banca privadaDación en pago
Entregamos la vivienda al banco con cancelación íntegra de la deuda hipotecaria. Posible en deudores en umbral de exclusión bajo el Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012).
RDL 6/2012 CBPAlquiler social
Permanencia en la vivienda con alquiler ajustado a la renta familiar, regulado por la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda y los CBP autonómicos.
Ley 12/2023Ley de Segunda Oportunidad
Si la ejecución concluye con remanente impagable, exoneramos la deuda restante por vía del Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho (BEPI) del TRLC.
TRLC + Ley 16/2022La norma aplicable
Trabajamos sobre los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), con especial atención al artículo 695 (oposición), al artículo 552.1 (control de oficio de cláusulas abusivas) y a la disposición transitoria de la Ley 5/2019 LCCI. El control europeo lo asegura la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, transpuesta por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
En situaciones de especial vulnerabilidad activamos el Real Decreto-Ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas), la moratoria de lanzamientos vigente, y la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda en su artículo 16 sobre alquiler asequible.
Más allá de la ejecución
Reclamamos en bloque todas las cláusulas y comisiones que aún pueden estar generándote pérdidas, antes o después de la ejecución.
Cláusula suelo
Nulidad por falta de transparencia y recálculo del capital pendiente sin el suelo aplicado.
STS 705/2015Gastos hipotecarios
Recuperación de notaría, registro, gestoría y AJD pagados indebidamente por el consumidor.
STS pleno 2018Ley de Segunda Oportunidad
Cancelación íntegra del pasivo restante tras la ejecución mediante BEPI del TRLC.
TRLC 486–502Lo que nos preguntan sobre ejecuciones hipotecarias
01¿Puedo parar una ejecución hipotecaria ya iniciada?
Sí. Disponemos de 10 días hábiles desde la notificación del despacho de ejecución (artículo 695 LEC) para presentar oposición. La oposición fundada en cláusulas abusivas suspende automáticamente el procedimiento hasta que el juez resuelva, conforme a la doctrina TJUE Aziz y Banco Primus.
02¿Y si el plazo de los 10 días ya ha pasado?
Sigue habiendo margen. La STJUE C-421/14 Banco Primus permite reabrir el examen de cláusulas abusivas en fases posteriores cuando el primer control no fue exhaustivo. Además, podemos solicitar el sobreseimiento del procedimiento por nulidad procesal o, cuando proceda, articular la dación en pago, el alquiler social o la Ley de Segunda Oportunidad.
03¿Qué pasa con mi familia durante el procedimiento?
Mientras dura la oposición, el lanzamiento está suspendido. Si la familia se encuentra en situación de vulnerabilidad (Ley 12/2023, RDL 6/2012), podemos solicitar la moratoria de lanzamientos vigente o el acceso al Código de Buenas Prácticas con alquiler social a precio asequible.
04¿El juez está obligado a examinar las cláusulas aunque no las alegue mi abogado?
Sí. Desde la STJUE C-415/11 Aziz y la modificación del artículo 552.1 LEC, el juez está obligado al control de oficio del carácter abusivo de las cláusulas, antes incluso del despacho de ejecución. La doctrina ha sido reforzada por la STJUE C-869/19 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
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