Plazo para Reclamar los Gastos de la Hipoteca en 2026: Prescripción y Desde Cuándo Cuenta

Plazo para reclamar los gastos de la hipoteca: dos acciones distintas

Cuando un cliente pregunta cuándo caduca la reclamación de gastos de hipoteca, conviene separar dos cosas, porque cada una tiene un régimen de prescripción diferente:

La Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores obliga a que lo abusivo no vincule al consumidor. Por eso la nulidad no se agota con el paso del tiempo. La devolución del dinero sí depende de la prescripción de la acción, y ahí es donde los bancos ponen el foco.

Prescripción de la reclamación: desde cuándo cuenta el plazo

El artículo 1964.2 del Código Civil dice que las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La cuestión práctica es cuál es ese momento en una reclamación de gastos hipotecarios. Se han defendido varias respuestas:

• La fecha en que pagaste la notaría, el registro o la gestoría, que es la tesis que suelen defender las entidades.
• La fecha de la firma del contrato de préstamo.
• El momento en que el consumidor pudo conocer de verdad que la cláusula era abusiva, que es la tesis más protectora.
• La fecha de una sentencia que declare la nulidad de la cláusula.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dicho que el Derecho de la Unión no impide en sí mismo que el ordenamiento nacional fije un plazo de prescripción para pedir la restitución, pero que ese plazo y su cómputo no pueden hacer excesivamente difícil ejercer los derechos del consumidor, que debe haber tenido conocimiento de ellos. Después, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo y las audiencias provinciales han ido concretando ese criterio según las circunstancias de cada caso. La consecuencia práctica: antes de afirmar nada sobre tu plazo de prescripción hay que revisar tu escritura y tus fechas a la luz de esa doctrina.

Contratos firmados hace muchos años: ¿puedo reclamar los gastos de mi hipoteca de hace 10 años?

Muchos clientes firmaron su hipoteca hace diez, quince o veinte años y se preguntan desde qué año se pueden reclamar los gastos. No hay un año de corte general. Lo decisivo es qué cláusula de gastos contiene tu contrato, cuándo se pagaron los gastos y cómo se ha computado el plazo en tu caso. Además, para relaciones anteriores a la reforma del artículo 1964 del Código Civil por la Ley 42/2015 existe una disposición transitoria, y por eso la fecha de la escritura importa.

Dos fechas conviene tenerlas presentes para saber qué gasto es reclamable:

• Escrituras anteriores al Real Decreto-ley 17/2018: el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) lo pagaba el prestatario y no es reclamable por esa vía.
• Escrituras anteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019): la tasación corre a cargo del banco.

Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar

Para saber cuánto tiene que devolver el banco por los gastos hay que ir concepto a concepto. La cantidad depende de tu contrato y de lo que acredites con facturas y justificantes, así que aquí no damos cifras. Esta es la pauta general en escrituras anteriores a la Ley 5/2019:

Para ver el detalle, con ejemplos de cada concepto, consulta nuestra guía de gastos hipotecarios reclamables. Si quieres una estimación orientativa de tu caso, puedes usar la calculadora de gastos de hipoteca.

Hipoteca cancelada, subrogada o vendida: ¿se puede reclamar?

Sí. Que hayas cancelado la hipoteca no extingue por sí solo el derecho a reclamar los gastos de constitución. La cláusula de gastos se impuso en el contrato original y su nulidad afecta desde el principio. Pueden reclamarse los gastos en estos supuestos:

• Hipotecas amortizadas por completo.
• Hipotecas subrogadas en otra entidad.
• Hipotecas canceladas por venta de la vivienda.
• Viviendas que ya no son tu residencia habitual.

Lo que sí cambia con el paso del tiempo es la prueba: cuanto más antigua es la operación, más importante es conservar la escritura y localizar facturas y justificantes de pago, o pedir copias a la notaría y al Registro.

Qué se necesita para reclamar gastos de hipoteca

Antes de reclamar, reúne la información y los documentos que acreditan lo pagado:

• La escritura del préstamo hipotecario, donde figura la cláusula de gastos.
• Facturas y justificantes de notaría, registro, gestoría y tasación.
• El justificante de cancelación o subrogación, si lo hubo.
• Cualquier comunicación previa con el banco.

Si te falta algo, no es motivo para descartar la reclamación: parte de esa información puede pedirse a la notaría y al registro.

Procedimiento: del requerimiento al banco a la demanda

Nuestro despacho presta sus servicios de asesoramiento en remoto para toda España: el equipo se encarga de la gestión del caso con lo que nos envías, sin que tengas que desplazarte. Si surge algún problema con la respuesta del banco, también se valoran los recursos posibles. Puedes ver cómo lo planteamos en la página de abogados de gastos hipotecarios.

Gastos hipotecarios y deudas: otras vías si arrastras otras obligaciones

Quien reclama los gastos de la hipoteca a veces tiene a la vez otras deudas con entidades financieras. Son procedimientos distintos y no se mezclan, pero conviene saber que existen:

• Otras reclamaciones bancarias: tarjetas revolving o créditos de financiación al consumo (por ejemplo, la financiación de un vehículo) pueden tener cláusulas o intereses cuestionables. En el caso de la usura, la referencia es la Ley de 23 de julio de 1908 y la STS 258/2023.
• Ley de Segunda Oportunidad: si las deudas de una persona física son inasumibles, existe la vía de la exoneración del pasivo insatisfecho. Se tramita en un concurso de acreedores ante la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia (art. 44 del Texto Refundido de la Ley Concursal) y se rige por los artículos 486 a 502 de ese texto, tras la Ley 16/2022. La exoneración puede ser con plan de pagos o con liquidación de bienes.

Cada caso depende de la situación económica y familiar de la persona; lo que sirve para uno no vale para otro, y la decisión sobre qué vía tomar debe tomarse con el contrato y las deudas delante.

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