Se estima que más de 8 millones de hipotecas firmadas en España antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 incluyeron cláusulas de gastos que los tribunales han declarado abusivas. La cuantía media que se puede recuperar oscila entre 1.500 y 4.000 euros, aunque en hipotecas de importe alto puede superar los 6.000 euros.
En esta guía te explicamos exactamente qué gastos puedes reclamar, cuánto puedes recuperar por cada concepto, los plazos de prescripción, y el proceso paso a paso para que recuperes lo que es tuyo.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
No todos los gastos hipotecarios son reclamables. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando, sentencia tras sentencia, qué gastos corresponden al banco y cuáles al consumidor. Aquí tienes el reparto actualizado a 2026:
| Concepto | ¿Reclamable? | ¿Cuánto se recupera? | Base legal |
|---|---|---|---|
| Notaría | Sí (50%) | 300-600€ | STS 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019, 49/2019 |
| Registro | Sí (100%) | 200-500€ | STS 44-49/2019 (gasto asumido por banco) |
| Gestoría | Sí (100%) | 200-400€ | STS 44-49/2019 |
| Tasación | No (en general) | — | Se considera gasto del prestatario |
| AJD (Impuesto) | Sí (hipotecas pre-nov 2018) | 500-3.000€+ | RDL 17/2018 (desde nov 2018 lo paga el banco) |
Gastos de notaría: ¿cuánto se recupera?
El notario interviene para dar fe pública de la escritura hipotecaria. Según el Tribunal Supremo (Sentencias 44-49/2019, de 23 de enero), el coste de la escritura de constitución de la hipoteca debe repartirse al 50% entre banco y consumidor. Antes de estas sentencias, el banco obligaba al cliente a pagar el 100%. La diferencia — es decir, el 50% que pagaste de más — es reclamable. En hipotecas medias, esto supone entre 300 y 600 euros.
Gastos de registro: reclamables al 100%
El Registro de la Propiedad inscribe la hipoteca para que tenga eficacia frente a terceros. El Tribunal Supremo determinó que la inscripción registral de la hipoteca beneficia exclusivamente al banco (que es quien necesita que su garantía quede inscrita), por lo que este gasto debe ser asumido íntegramente por la entidad financiera. Típicamente, el coste del registro oscila entre 200 y 500 euros.
Gastos de gestoría: reclamables al 100%
El gestor tramita la escritura ante el registro y liquida los impuestos. Según la jurisprudencia, la gestoría es un servicio que elige la entidad financiera (no el consumidor), por lo que el banco debe asumir su coste íntegramente. Suele situarse entre 200 y 400 euros.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es el concepto de mayor cuantía. Antes del Real Decreto-ley 17/2018 (noviembre de 2018), el impuesto AJD lo pagaba el consumidor. Desde esa fecha, el sujeto pasivo del impuesto es la entidad financiera. Si firmaste tu hipoteca antes de noviembre de 2018, puedes reclamar la devolución del AJD. El importe depende de la comunidad autónoma (el tipo impositivo varía) y del capital hipotecario, pero suele situarse entre 500 y 3.000 euros — y en hipotecas de importe alto, puede superar los 5.000 euros.
Gastos de tasación: ¿se pueden reclamar?
La tasación del inmueble es el gasto con más matices. Durante años se consideró no reclamable porque beneficia a ambas partes, pero parte de la jurisprudencia permite recuperarla en hipotecas firmadas antes de junio de 2019, al tratarse de un coste exigido por la entidad para conceder el préstamo. Si pagaste la tasación antes de esa fecha, conviene revisar si en tu juzgado se está admitiendo su devolución.
En conjunto, notaría, registro, gestoría, tasación e IAJD forman los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Junto a ellos, conviene revisar otras dos cláusulas frecuentemente discutidas: la comisión de apertura —que no es automáticamente abusiva, pero que el banco debe justificar como un servicio real— y los seguros vinculados de prima única (vida o protección de pagos) impuestos como condición para conceder la hipoteca. No son gastos hipotecarios en sentido estricto, pero suelen reclamarse en el mismo procedimiento.
¿Cuánto puedo recuperar en total por gastos hipotecarios?
La cuantía total depende del importe de la hipoteca y de la fecha de firma. Como orientación:
- Hipoteca de 100.000€ (pre-2018): entre 1.200 y 2.500€ (notaría + registro + gestoría + AJD)
- Hipoteca de 150.000€ (pre-2018): entre 1.800 y 3.500€
- Hipoteca de 200.000€ (pre-2018): entre 2.500 y 5.000€
- Hipoteca de 100.000€ (post-nov 2018): entre 700 y 1.500€ (sin AJD)
Además de la devolución de los gastos, el banco debe pagar los intereses legales del dinero desde la fecha en que se abonó cada concepto. Esto puede añadir varios cientos de euros a la reclamación.
¿Puedo reclamar gastos si ya cancelé la hipoteca?
Sí. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar los gastos hipotecarios abusivos. La acción de nulidad de las cláusulas abusivas no prescribe — es imprescriptible según el derecho comunitario europeo. Lo que sí puede prescribir es la acción restitutoria (la devolución del dinero), cuyo plazo se cuenta desde que existe una sentencia firme que declare la nulidad.
En la práctica, los tribunales están estimando reclamaciones de hipotecas firmadas hace 15, 20 o incluso 25 años. Si pagaste gastos hipotecarios y la cláusula era abusiva, puedes reclamar.
¿Merece la pena reclamar gastos hipotecarios?
En la mayoría de los casos sí compensa, sobre todo por el importe recuperable y porque el banco suele ser condenado en costas cuando la demanda prospera. Lo analizamos en detalle según el importe, la antigüedad de tu hipoteca y tu situación en nuestra guía dedicada.
Hemos analizado en detalle si merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca según el importe, la antigüedad y tu situación concreta.
Recupera los gastos de tu hipoteca
Analizamos tu caso y calculamos cuánto puedes recuperar. Sin compromiso.
¿Cuál es el plazo para reclamar gastos hipotecarios en 2026?
El plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios es uno de los temas más debatidos en los tribunales. Tras la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024 (asuntos C-810/21 a C-813/21), el criterio mayoritario es que el plazo de 5 años comienza a contar desde que el consumidor tiene conocimiento del carácter abusivo de la cláusula — que, en la práctica, muchos tribunales sitúan en la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019.
Esto significaría que el plazo podría estar próximo a vencer para algunas reclamaciones. Si firmaste una hipoteca con cláusula de gastos antes de 2019, te recomendamos actuar ya. Cada mes que pasa reduce el margen de seguridad.
La doctrina europea: por qué la cláusula de gastos es abusiva
La base jurídica es sólida: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha confirmado en varias sentencias que la cláusula que carga al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca es una cláusula abusiva, y que su nulidad obliga al banco a restituir lo cobrado indebidamente. En la práctica, eso se traduce en recuperar el 100% de los gastos de gestoría, el 100% del Registro de la Propiedad, el 50% de los gastos de notaría y, en la mayoría de los casos, la tasación completa.
Además, el TJUE zanjó en 2024 la cuestión de la prescripción a favor del consumidor: el plazo no corre mientras no sepas que la cláusula era abusiva, de modo que la inmensa mayoría de hipotecas firmadas entre 2000 y 2019 siguen siendo reclamables hoy.
Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios
¿Quién paga los gastos de la hipoteca según la Ley 5/2019?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), cambió el reparto de los gastos hipotecarios entre banco y cliente para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. El criterio quedó así:
| Gasto | ¿Quién paga (post-2019)? | ¿Reclamable si pre-2019? |
|---|---|---|
| Notaría | Banco | Sí, al 50% (STS 49/2019) |
| Registro de la Propiedad | Banco | Sí, al 100% |
| Gestoría | Banco | Sí, al 100% |
| Tasación | Cliente | Sí (STS 35/2021), al 100% |
| Impuesto AJD | Banco (RDL 17/2018) | Solo si firmaste tras 10/11/2018 |
Para hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, el AJD lo siguió pagando el cliente y no es reclamable. El Real Decreto-Ley 17/2018 trasladó este impuesto al banco desde esa fecha. Para el resto de conceptos, el Tribunal Supremo unificó doctrina en sus sentencias 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019 declarando abusivas las cláusulas que imputaban estos costes íntegramente al consumidor.
Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, sigues a tiempo de reclamar los gastos hipotecarios que pagaste indebidamente, con independencia de si la hipoteca está vigente, ya está cancelada o se subrogó a otra entidad.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca paso a paso
Reclamar los gastos hipotecarios sigue un recorrido sencillo. Estos son los pasos que conviene dar:
- Reúne la documentación. Necesitarás la escritura de constitución de la hipoteca y las facturas de notaría, registro y gestoría, además del justificante del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
- Calcula lo pagado de más. Revisa qué conceptos asumiste tú y cuáles correspondían al banco según la doctrina del Tribunal Supremo.
- Presenta una reclamación previa al banco. Se dirige al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad, que dispone de un plazo para responder.
- Acude a la vía judicial si el banco se niega. Si rechaza la devolución o no contesta, se interpone demanda ante los juzgados especializados en cláusulas abusivas, con una tasa de estimación muy alta y, habitualmente, condena en costas a la entidad.
¿Desde qué año puedo reclamar los gastos? Hipotecas antiguas
Una de las dudas más frecuentes es si una hipoteca firmada hace muchos años sigue siendo reclamable. La respuesta, en la mayoría de los casos, es que sí. La nulidad de la cláusula de gastos abusiva es imprescriptible y no caduca por el paso del tiempo. Lo que tiene plazo es la acción para recuperar el dinero, y el TJUE, en su sentencia de 25 de enero de 2024, fijó que ese plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor pudiera conocer el carácter abusivo de la cláusula.
En la práctica, esto permite reclamar gastos de hipotecas firmadas hace 10, 15 o 20 años, e incluso de préstamos ya cancelados o subrogados a otra entidad. La clave no es la antigüedad de la hipoteca, sino que la cláusula de gastos fuera abusiva y que la acción de restitución siga viva. Por eso conviene revisar cada caso antes de descartarlo.