Gastos hipotecarios reclamables: cómo reclamar la devolución (guía 2026)

Muchas hipotecas firmadas en España antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 incluyeron cláusulas de gastos que los tribunales han declarado abusivas. La cantidad que se puede recuperar no es la misma en todos los casos: depende de lo que pagaste por cada concepto, de la fecha de firma y de lo que acredite tu documentación.

En esta guía, elaborada desde el derecho bancario, te explicamos qué gastos puedes reclamar, quién paga la notaría, el registro, la gestoría y la tasación, los plazos de prescripción y el trámite paso a paso, con los requisitos y los riesgos que conviene conocer antes de empezar.

¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?

No todos los gastos hipotecarios son reclamables. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando, sentencia tras sentencia, qué gastos corresponden al banco y cuáles al consumidor. Este es el reparto para escrituras firmadas antes de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019):

Gastos de notaría: ¿cuánto se recupera?

El notario interviene para dar fe pública de la escritura hipotecaria. Según el Tribunal Supremo (Sentencias 44 a 49/2019, de 23 de enero), el coste de la escritura de constitución de la hipoteca debe repartirse al 50% entre banco y consumidor. Antes de estas sentencias, el banco obligaba al cliente a pagar el 100%. La diferencia, es decir, el 50% que pagaste de más, es reclamable.

Gastos de registro: reclamables al 100%

El Registro de la Propiedad inscribe la hipoteca para que tenga eficacia frente a terceros. El Tribunal Supremo determinó que la inscripción registral de la hipoteca beneficia al banco (que es quien necesita que su garantía quede inscrita), por lo que este gasto debe ser asumido íntegramente por la entidad financiera.

Gastos de gestoría: reclamables al 100%

El gestor tramita la escritura ante el registro y liquida los impuestos. Según la jurisprudencia, la gestoría es un servicio que elige la entidad financiera (no el consumidor), por lo que el banco debe asumir su coste íntegramente.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este es el concepto de mayor cuantía. Antes del Real Decreto-ley 17/2018 (noviembre de 2018), el impuesto AJD lo pagaba el consumidor. Desde esa fecha, el sujeto pasivo del impuesto es la entidad financiera. El Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo confirmó el 6 de noviembre de 2018 que, en las hipotecas anteriores, el sujeto pasivo era el prestatario, así que el AJD de esas escrituras no se puede reclamar al banco. Si firmaste a partir del 10 de noviembre de 2018 y aun así lo pagaste tú, sí es reclamable.

Gastos de tasación: ¿se pueden reclamar?

La tasación del inmueble fue durante años el gasto con más dudas. Tras las sentencias del TJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19), el Tribunal Supremo, en su sentencia 35/2021, de 27 de enero, dictada en Pleno, declaró que en las escrituras anteriores a la Ley 5/2019 la tasación corre a cargo del banco, de modo que se reclama al 100%. En las hipotecas posteriores a esa ley, la tasación la paga el prestatario.

En conjunto, notaría, registro, gestoría, tasación e IAJD forman los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Junto a ellos existen otras cláusulas que se revisan por separado: la comisión de apertura, que no se presenta como reclamable por defecto (el TJUE, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21, admite que pueda ser válida si cumple los requisitos de transparencia y corresponde a servicios prestados), y los productos vinculados que el banco impuso como condición para conceder la hipoteca. No son gastos hipotecarios en sentido estricto.

¿A alguien le han devuelto los gastos de la hipoteca?

Es una de las preguntas que más se repiten: la devolución de los gastos de formalización se ha reconocido en sentencias del Tribunal Supremo, y a partir de la LO 1/2025 el camino empieza por la reclamación previa al banco (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Lo que no podemos decirte es qué banco te devolverá qué cantidad ni cuándo: la doctrina del Supremo se aplica a todas las entidades por igual, y el resultado depende de la cláusula de tu escritura, de la fecha de firma y de las facturas que puedas aportar.

Si buscas la devolución de gastos de formalización de tu hipoteca, o la devolución de los gastos de notaría, lo habitual es que el banco calcule por su cuenta una cantidad y que esa cantidad deje fuera conceptos que sí te corresponden. Por eso conviene que expertos en derecho bancario revisen el cálculo antes de aceptarlo. Si quieres saber qué bancos reconocen estas devoluciones, lo determinante sigue siendo tu contrato, no la marca de la entidad.

¿Cuánto puedo recuperar en total por gastos hipotecarios?

Depende de lo que pagaste por cada concepto, que figura en las facturas o se reconstruye con la escritura. No hay una cifra media fiable que sirva para todos: lo habitual es recuperar la mitad de la notaría, y el registro, la gestoría y la tasación enteros. Según la fecha de firma:

• Hasta el 9/11/2018: notaría (50 %), registro, gestoría y tasación. El AJD, en general, no.
• Entre el 10/11/2018 y el 15/06/2019: los mismos conceptos, sin AJD (desde el RDL 17/2018 lo paga el banco).
• Desde el 16/06/2019: la Ley 5/2019 (art. 14.1.e) obliga al banco a pagar notaría, registro y gestoría, así que solo hay reclamación si aun así te los cobraron.

Además de la devolución de los gastos, el banco debe pagar los intereses legales del dinero desde la fecha de pago de cada gasto por el consumidor. No se trata de una indemnización añadida, sino de la restitución de lo cobrado indebidamente más esos intereses.

¿Puedo reclamar gastos si ya cancelé la hipoteca?

Sí. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar los gastos hipotecarios abusivos, y también pueden hacerlo quienes cancelaron por completo el préstamo, lo subrogaron a otra entidad o vendieron la casa. La acción de nulidad de las cláusulas abusivas no prescribe. Lo que sí puede prescribir es la acción restitutoria (la devolución del dinero), cuyo plazo se cuenta, en general, desde que existe una sentencia firme que declare la nulidad.

En la práctica, los tribunales han estimado reclamaciones de hipotecas firmadas hace muchos años. Si pagaste gastos hipotecarios y la cláusula era abusiva, sigue existiendo la posibilidad de reclamar aunque el préstamo ya no esté vigente, siempre que se revise cada caso.

¿Merece la pena reclamar gastos hipotecarios?

En muchos casos compensa, sobre todo por el importe recuperable y porque la entidad puede ser condenada en costas si la demanda prospera, aunque no es automático. Lo analizamos con información sobre el importe, la antigüedad de tu hipoteca y tu situación.

Hemos analizado en detalle si merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca según el importe, la antigüedad y tu situación concreta.

¿Cuál es el plazo para reclamar gastos hipotecarios en 2026?

El Tribunal Supremo ha seguido al TJUE (sentencias de 25 de enero y de 25 de abril de 2024): los cinco años del art. 1964.2 del Código Civil se cuentan, en general, desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes su carácter abusivo. No cuentan desde el pago de los gastos ni desde la sentencia del Supremo de enero de 2019.

En la práctica, una hipoteca con cláusula de gastos firmada hace años, incluso ya cancelada, se puede seguir reclamando. Lo que conviene es no dejarlo indefinidamente: si el banco consigue probar ese conocimiento previo, el plazo empieza a contar desde esa fecha. Cada caso necesita su propio estudio.

La doctrina europea: por qué la cláusula de gastos es abusiva

La base jurídica es sólida: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha confirmado en varias sentencias que la cláusula que carga al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca es una cláusula abusiva, y que su nulidad obliga al banco a restituir lo cobrado indebidamente. Esa doctrina europea sobre las cláusulas abusivas se traduce, para escrituras anteriores a la Ley 5/2019, en recuperar el 100% de los gastos de gestoría, el 100% del Registro de la Propiedad, el 50% de los gastos de notaría y la tasación completa.

Además, el TJUE se pronunció en 2024 sobre la prescripción a favor del consumidor: el plazo no puede correr mientras el consumidor no haya podido conocer que la cláusula era abusiva, de modo que muchas hipotecas firmadas entre 2000 y 2019 siguen siendo reclamables, según el caso.

Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios

¿Quién paga los gastos de la hipoteca según la Ley 5/2019?

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), cambió el reparto de los gastos hipotecarios entre banco y cliente para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019. Así queda el reparto de la notaría, el registro, la gestoría y la tasación:

Para hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, el AJD lo siguió pagando el cliente y no es reclamable. El Real Decreto-Ley 17/2018 trasladó este impuesto al banco desde esa fecha. Para el resto de conceptos, el Tribunal Supremo unificó doctrina en sus sentencias 44/2019 a 49/2019 declarando abusivas las cláusulas que imputaban estos costes íntegramente al consumidor.

Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, puedes seguir reclamando los gastos hipotecarios que pagaste indebidamente, con independencia de si la hipoteca está vigente, ya está cancelada o se subrogó a otra entidad. En las hipotecas firmadas después, estas reclamaciones son menos frecuentes porque la norma ya atribuye al banco la mayor parte de esos costes.

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca paso a paso

Reclamar los gastos hipotecarios sigue un recorrido ordenado. El trámite tiene estos pasos:

1. Reúne la documentación. Necesitarás la escritura de constitución de la hipoteca y las facturas de notaría, registro y gestoría, además del justificante del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Conviene conservar las facturas originales y los justificantes de pago para acreditar qué importes asumió el consumidor.
2. Calcula lo pagado de más. Revisa qué conceptos asumiste tú y cuáles correspondían al banco según la doctrina del Tribunal Supremo.
3. Presenta una reclamación previa al banco. Es obligatoria como medio adecuado de solución de controversias: el art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LO 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025) obliga al banco a admitir o denegar la reclamación y a calcular de forma desglosada la cantidad a devolver, con intereses. El plazo máximo para llegar a un acuerdo es de un mes desde la presentación.
4. Acude a la vía judicial si el banco se niega. Si rechaza la devolución o no contesta, se interpone demanda ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia del partido judicial de tu domicilio. Sin reclamación previa, la demanda puede ser inadmitida (art. 439.5 LEC).

También puede acudirse al Servicio de Reclamaciones del Banco de España por su web, como vía complementaria, pero no sustituye a la reclamación previa al banco ni a la vía judicial.

Modelo de carta para reclamar los gastos hipotecarios: qué debe incluir

Muchos lectores buscan un modelo de carta para reclamar gastos hipotecarios. No hay un formulario oficial único, pero la reclamación previa a la entidad debe incluir, como mínimo: tus datos y los del banco, los datos de la escritura (fecha, notario y número de protocolo), la cláusula de gastos que consideras abusiva, la relación desglosada de lo pagado por notaría, registro, gestoría y tasación con sus justificantes, la cantidad que solicitas más los intereses legales, y la petición expresa de que el banco admita o deniegue la reclamación conforme al art. 439 bis LEC. Conviene enviarla por un medio que deje constancia (burofax o correo certificado, además del correo electrónico de atención al cliente de la entidad) y guardar el justificante de la solicitud.

La obligación de contestar recae en la entidad bancaria, que debe motivar su resolución si rechaza la devolución y no puede alegar después motivos distintos en el proceso (artículo 439 bis LEC). Si la resolución es negativa o llega fuera de plazo, ese rechazo es el punto de partida del proceso judicial.

Si la presentas por tu cuenta, un error en el cálculo o en la fundamentación puede dejar fuera conceptos que te corresponden. Si prefieres asesoramiento de especialistas para esa gestión y resolver cualquier problema con la documentación, contacta con nuestro equipo y pide tu consulta: trabajamos 100 % en remoto para toda España, sin oficinas a las que desplazarse.

Gastos hipotecarios y tarjeta revolving: no son lo mismo

Es frecuente confundir esta reclamación con la de otros productos bancarios. Los gastos de formalización de la hipoteca se reclaman por la nulidad de una cláusula abusiva. En cambio, la tarjeta revolving o el microcrédito se reclaman por usura, con base en la Ley de 23 de julio de 1908 y en la STS 258/2023: el interés es usurario si supera en más de seis puntos el tipo medio publicado por el Banco de España para ese producto. Son reclamaciones distintas, con requisitos y plazos propios, aunque un mismo cliente puede tener ambas. Si además arrastras deudas que no puedes afrontar, la Ley de Segunda Oportunidad es otra vía diferente: el concurso de persona física se tramita ante la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia y la exoneración se rige por el texto refundido de la Ley Concursal (arts. 486 a 502). Cada caso se estudia por separado.

¿Desde qué año puedo reclamar los gastos? Hipotecas antiguas

Una de las dudas más frecuentes es si una hipoteca firmada hace muchos años sigue siendo reclamable. La respuesta, en muchos casos, es que sí. La nulidad de la cláusula de gastos abusiva es imprescriptible y no caduca por el paso del tiempo. Muchas de estas reclamaciones nacen de préstamos ligados a la compraventa de una vivienda. Lo que tiene plazo es la acción para recuperar el dinero, y el TJUE, en su sentencia de 25 de enero de 2024, fijó que ese plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor pudiera conocer el carácter abusivo de la cláusula.

En la práctica, esto permite reclamar gastos de hipotecas firmadas hace 10, 15 o 20 años, e incluso de préstamos ya cancelados o subrogados a otra entidad. La clave no es la antigüedad de la hipoteca, sino que la cláusula de gastos fuera abusiva y que la acción de restitución siga viva. Por eso conviene revisar cada caso antes de descartarlo.