Gastos Hipotecarios Santander: Cómo Reclamar y Cuánto Recuperar
Si firmaste una hipoteca con Banco Santander, Banesto, Banco Popular o Banco Pastor antes de junio de 2019, con mucha probabilidad pagaste gastos que nunca deberían haber sido tuyos. La STS 23/01/2019 y la STJUE 16/07/2020 confirmaron que los gastos de notaría, registro, gestoría y parte del AJD son reclamables. En esta guía te explicamos cómo recuperar tu dinero.
Qué gastos puedes reclamar al Santander
En hipotecas firmadas antes de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019), el Santander impuso una cláusula que atribuía al cliente el 100% de los gastos de constitución. El Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula.
| Gasto | % recuperable | Norma aplicable |
|---|---|---|
| Notaría (matriz escritura) | 50% | STS 23/01/2019 |
| Registro de la propiedad | 100% | STS 23/01/2019 |
| Gestoría | 100% | STS 23/01/2019 |
| Tasación (firmadas antes junio 2019) | 100% | STS 35/2021 de 27/01/2021 |
| AJD (solo firmadas antes nov 2018) | 100% (TJUE 16/07/2020) | STJUE C-224/19 |
| Copias de escritura | 50% | STS 23/01/2019 |
¿Cuánto puedes recuperar del Santander?
La cantidad depende del importe de la hipoteca, del año de firma y de la comunidad autónoma (por el AJD).
Ejemplo real: hipoteca Santander de 160.000€ en Madrid (2010)
| Concepto | Importe original | % recuperable | A reclamar |
|---|---|---|---|
| Notaría | 900€ | 50% | 450€ |
| Registro | 500€ | 100% | 500€ |
| Gestoría | 350€ | 100% | 350€ |
| Tasación | 400€ | 100% | 400€ |
| AJD (0,75% Madrid) | 1.440€ | 100% | 1.440€ |
| Total recuperable | 3.140€ |
A esta cantidad se suman los intereses legales desde el pago hasta la devolución efectiva, lo que incrementa la indemnización entre un 15% y un 30% adicional.
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Plazos y prescripción: lo que ha cambiado con el TJUE
Durante años se discutió si la acción de restitución tenía plazo de prescripción. La jurisprudencia actualmente vigente:
- STJUE 25/04/2024 y 25/01/2024: el plazo comienza cuando el consumidor tiene conocimiento cabal de la abusividad y de sus consecuencias económicas
- STS 857/2024 de 14 de junio: fija como referencia orientativa la publicación del criterio unificado del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019
- Consecuencia práctica: prácticamente todas las reclamaciones presentadas antes del 23 de enero de 2029 están dentro de plazo
Es decir: aunque tu hipoteca sea de 2005 y ya esté cancelada, puedes reclamar si lo haces antes de enero de 2029.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios al Santander
- Localiza la documentación: escritura de hipoteca y facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, pide duplicados al Santander (están obligados a facilitarlas en un plazo razonable).
- Calcula el importe exacto: suma todos los gastos recuperables según la tabla anterior. Puedes usar una calculadora de gastos hipotecarios.
- Reclamación extrajudicial al SAC del Santander: envía escrito por burofax al Servicio de Atención al Cliente (Avda. Cantabria s/n, Boadilla del Monte 28660, Madrid). Plazo de respuesta: 2 meses.
- Valora la oferta: Santander puede ofrecer acuerdos transaccionales. Compara con lo reclamable antes de aceptar.
- Vía judicial si no hay acuerdo: demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Con sentencia firme, devolución íntegra + intereses + costas.
Combina la reclamación de gastos con otras cláusulas abusivas
Si tu hipoteca Santander tiene gastos hipotecarios abusivos, muy probablemente tenga también otras cláusulas impugnables. Reclamar todo junto reduce costes y maximiza la devolución:
- Cláusula suelo Santander – si pagaste de más cuando el Euríbor era negativo
- IRPH Santander – si tu hipoteca está referenciada a IRPH en lugar de Euríbor
- Comisión de apertura – reclamable si no fue transparente
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