Gastos Hipotecarios Santander: Cómo Reclamar y Cuánto Recuperar
Si firmaste una hipoteca con Banco Santander, Banesto, Banco Popular o Banco Pastor antes de junio de 2019, con mucha probabilidad pagaste gastos que nunca deberían haber sido tuyos. La STS 23/01/2019 y la STJUE 16/07/2020 confirmaron que los gastos de notaría, registro, gestoría y parte del AJD son reclamables . En es
Qué gastos puedes reclamar al Santander
En hipotecas firmadas antes de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019), el Santander impuso una cláusula que atribuía al cliente el 100% de los gastos de constitución. El Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula.
| Gasto | % recuperable | Norma aplicable |
|---|---|---|
| Notaría (matriz escritura) | 50% | STS 23/01/2019 |
| Registro de la propiedad | 100% | STS 23/01/2019 |
| Gestoría | 100% | STS 23/01/2019 |
| Tasación (firmadas antes junio 2019) | 100% | STS 35/2021 de 27/01/2021 |
| AJD (solo firmadas antes nov 2018) | 100% (TJUE 16/07/2020) | STJUE C-224/19 |
| Copias de escritura | 50% | STS 23/01/2019 |
¿Cuánto puedes recuperar del Santander?
La cantidad depende del importe de la hipoteca, del año de firma y de la comunidad autónoma (por el AJD).
Ejemplo real: hipoteca Santander de 160.000€ en Madrid (2010)
| Concepto | Importe original | % recuperable | A reclamar |
|---|---|---|---|
| Notaría | 900€ | 50% | 450€ |
| Registro | 500€ | 100% | 500€ |
| Gestoría | 350€ | 100% | 350€ |
| Tasación | 400€ | 100% | 400€ |
| AJD (0,75% Madrid) | 1.440€ | 100% | 1.440€ |
| Total recuperable | 3.140€ |
A esta cantidad se suman los intereses legales desde el pago hasta la devolución efectiva, lo que incrementa la indemnización entre un 15% y un 30% adicional.
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Calcular mi reclamaciónPlazos y prescripción: lo que ha cambiado con el TJUE
Durante años se discutió si la acción de restitución tenía plazo de prescripción. La jurisprudencia actualmente vigente:
- STJUE 25/04/2024 y 25/01/2024: el plazo comienza cuando el consumidor tiene conocimiento cabal de la abusividad y de sus consecuencias económicas
- STS 857/2024 de 14 de junio: fija como referencia orientativa la publicación del criterio unificado del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019
- Consecuencia práctica: prácticamente todas las reclamaciones presentadas antes del 23 de enero de 2029 están dentro de plazo
Es decir: aunque tu hipoteca sea de 2005 y ya esté cancelada, puedes reclamar si lo haces antes de enero de 2029.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios al Santander
- Localiza la documentación: escritura de hipoteca y facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las tienes, pide duplicados al Santander (están obligados a facilitarlas en un plazo razonable).
- Calcula el importe exacto: suma todos los gastos recuperables según la tabla anterior. Puedes usar una calculadora de gastos hipotecarios.
- Reclamación extrajudicial al SAC del Santander: envía escrito por burofax al Servicio de Atención al Cliente (Avda. Cantabria s/n, Boadilla del Monte 28660, Madrid). Plazo de respuesta: 2 meses.
- Valora la oferta: Santander puede ofrecer acuerdos transaccionales. Compara con lo reclamable antes de aceptar.
- Vía judicial si no hay acuerdo: demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Con sentencia firme, devolución íntegra + intereses + costas.
Combina la reclamación de gastos con otras cláusulas abusivas
Si tu hipoteca Santander tiene gastos hipotecarios abusivos, muy probablemente tenga también otras cláusulas impugnables. Reclamar todo junto reduce costes y maximiza la devolución:
- Cláusula suelo Santander – si pagaste de más cuando el Euríbor era negativo
- IRPH Santander – si tu hipoteca está referenciada a IRPH en lugar de Euríbor
- Comisión de apertura – reclamable si no fue transparente
Recupera lo que pagaste de más en tu hipoteca Santander
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