Comisión de Apertura de la Hipoteca: ¿Se Puede Reclamar en 2026?
La comisión de apertura ha sido durante décadas uno de los gastos más polémicos de las hipotecas en España. Millones de hipotecados la pagaron sin cuestionarla, pero tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo, la vía para reclamarla está abierta bajo ciertas condiciones.
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es una cantidad que el banco cobra al formalizar la hipoteca, normalmente expresada como un porcentaje del capital prestado (entre el 0,25% y el 2%). Se cobra una sola vez, al inicio del préstamo, y teóricamente cubre los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo hipotecario.
Para una hipoteca de 200.000€, una comisión del 1% supone 2.000 euros. Para hipotecas más elevadas o con comisiones del 1,5%-2%, la cantidad puede superar los 5.000€.
La sentencia del TJUE de enero 2024: el punto de inflexión
El TJUE dictó sentencia el 16 de enero de 2024 (asuntos C-565/21 y otros) respondiendo a cuestiones prejudiciales de juzgados españoles. La resolución estableció que:
- La comisión de apertura puede ser abusiva si no supera el control de transparencia. El banco debía explicar qué servicios reales cubre la comisión y por qué se cobra esa cantidad concreta.
- No basta con que sea habitual en el mercado. Que todos los bancos cobren comisión de apertura no la hace automáticamente legítima.
- El consumidor debe entender el coste total. Si la comisión se presentó de forma que el consumidor no pudo comprender su impacto real en el coste total del préstamo, puede ser declarada nula.
¿Qué cambió respecto a la posición anterior del Tribunal Supremo?
En 2020, el Tribunal Supremo español había declarado que la comisión de apertura era un elemento esencial del precio y, por tanto, no sometido al control de abusividad. El TJUE corrigió esta doctrina: la comisión de apertura sí puede ser abusiva si no cumple el test de transparencia.
¿Cuándo puedes reclamar la comisión de apertura?
La reclamación tiene viabilidad cuando se cumplen estas condiciones:
- No te explicaron qué servicios cubría. Si el banco se limitó a incluir la comisión en la escritura sin desglosar qué actividades concretas justificaban el cobro, hay base para reclamar.
- La comisión es desproporcionada. Si el porcentaje es superior a lo habitual en el mercado para hipotecas similares en el momento de la firma.
- No corresponde a servicios reales prestados. Si el banco no puede acreditar que realizó un estudio o tramitación que justifique el cobro, la comisión carece de causa.
- Tu hipoteca se firmó antes de la Ley 5/2019. Las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 están sujetas a la nueva normativa que regula expresamente la comisión de apertura.
¿Cuánto puedes recuperar?
| Capital hipotecario | Comisión 0,5% | Comisión 1% | Comisión 1,5% |
|---|---|---|---|
| 100.000€ | 500€ | 1.000€ | 1.500€ |
| 150.000€ | 750€ | 1.500€ | 2.250€ |
| 200.000€ | 1.000€ | 2.000€ | 3.000€ |
| 300.000€ | 1.500€ | 3.000€ | 4.500€ |
A la cantidad de la comisión se suman los intereses legales desde la fecha de cobro, lo que puede incrementar la recuperación significativamente en hipotecas antiguas.
Cómo reclamar paso a paso
- Revisa tu escritura de hipoteca. Localiza la cláusula de comisión de apertura: porcentaje, importe y si describe los servicios que supuestamente cubre.
- Reclamación extrajudicial al banco. Envía un escrito al servicio de atención al cliente solicitando la devolución. El banco tiene 2 meses para responder.
- Reclamación al Banco de España (opcional). Si el banco rechaza tu reclamación, puedes acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España. Su resolución no es vinculante pero genera presión.
- Demanda judicial. Si la vía extrajudicial no funciona, se interpone demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. La declaración de nulidad de la cláusula implica la devolución íntegra más intereses legales.
Comisión de apertura y otros gastos hipotecarios
La comisión de apertura es solo uno de los gastos hipotecarios reclamables. Si tu hipoteca tiene comisión de apertura, es muy probable que también incluya otros gastos abusivos:
- Gastos de notaría — El banco debe asumir la copia de la matriz
- Gastos de registro — Son responsabilidad del banco según el Tribunal Supremo
- Gastos de gestoría — Reclamables en hipotecas anteriores a junio 2019
- Impuesto de AJD — Depende de la fecha de firma y la normativa aplicable
Reclamar todos los gastos conjuntamente suele ser más eficiente y permite recuperar cantidades que oscilan entre 2.000 y 8.000 euros por hipoteca.
¿Tu hipoteca tiene comisión de apertura?
Analizamos tu escritura y te decimos si puedes recuperar la comisión de apertura y otros gastos hipotecarios.
Plazo para reclamar
La acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible según la doctrina del TJUE. Sin embargo, la reclamación de las cantidades pagadas puede estar sujeta a un plazo de prescripción de 5 años desde que se dictó la sentencia que abrió la posibilidad de reclamar. No conviene demorar la reclamación.
¿Qué bancos cobraban comisión de apertura?
Prácticamente todos los bancos españoles cobraron comisión de apertura en las hipotecas firmadas antes de 2019. Los más habituales:
- CaixaBank / La Caixa — Comisiones del 0,5% al 1,5%
- BBVA — Comisiones del 0,5% al 1%
- Santander / Banesto / Popular — Comisiones del 0,5% al 2%
- Sabadell / CAM — Comisiones del 0,75% al 1,5%
- Bankia (ahora CaixaBank) — Comisiones del 0,5% al 1%
- Kutxabank / BBK / Cajasur — Comisiones del 0,5% al 1,5%