Plazo para Reclamar Gastos de Hipoteca en 2026: No Ha Prescrito
Si todavía no has reclamado los gastos de constitución de tu hipoteca, estás a tiempo. A pesar de lo que algunas entidades intentan hacer creer, la reclamación de gastos hipotecarios no ha prescrito en 2026. Tanto la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea como la del Tribunal Supremo español protegen tu derecho a reclamar. Te explicamos el marco legal actualizado, con especial atención a la STS 857/2024 que ha resuelto definitivamente la cuestión del plazo.
La prescripción de los gastos hipotecarios: estado de la cuestión
La reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca tiene dos componentes jurídicos diferenciados, cada uno con su propio régimen de prescripción:
| Acción | Objetivo | Plazo | Base legal |
|---|---|---|---|
| Declaración de nulidad | Que el tribunal declare abusiva la cláusula de gastos | Imprescriptible | Art. 6.1 Directiva 93/13/CEE |
| Restitución de cantidades | Que el banco devuelva los gastos pagados | 5 años desde la sentencia declarativa | STS 857/2024, art. 1964 CC |
La confusión histórica sobre la prescripción se debía a que muchos juzgados y audiencias provinciales discrepaban sobre cuándo empezaba a contar el plazo de 5 años. La STS 857/2024 ha resuelto esa discrepancia de forma clara.
La STS 857/2024: la sentencia que cierra el debate
La Sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 17 de junio, dictada por el Pleno de la Sala Primera, ha fijado definitivamente el dies a quo (día inicial) del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios.
¿Qué ha dicho exactamente el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción de 5 años del artículo 1964.2 del Código Civil para la acción de restitución de los gastos hipotecarios se inicia desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula. El dies a quo no es:
- La fecha en que pagaste los gastos (no es el momento del pago).
- La fecha en que firmaste la hipoteca (no es la contratación).
- La fecha de la STS 705/2015 que declaró abusiva la cláusula por primera vez (no es la jurisprudencia general).
- La fecha en que pudiste conocer tu derecho (no se aplica la actio nata subjetiva).
El plazo empieza cuando tú obtienes una sentencia firme que declara nula la cláusula de gastos de tu hipoteca. Esto hace que la prescripción de la acción restitutoria sea prácticamente imposible en la práctica, porque solo empezaría a correr cuando ya tienes la sentencia favorable.
La doctrina del TJUE: protección reforzada
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha sido el gran impulsor de la protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas. Sus pronunciamientos sobre prescripción son especialmente relevantes para los gastos hipotecarios:
STJUE de 10 de junio de 2021 (asuntos C-776/19 a C-782/19)
El TJUE declaró que la Directiva 93/13/CEE se opone a una interpretación jurisprudencial nacional que haga empezar el plazo de prescripción antes de que el consumidor pueda conocer efectivamente su derecho. También indicó que un plazo de prescripción de 5 años no es contrario a la Directiva siempre que su dies a quo sea adecuado.
STJUE de 25 de enero de 2024 (asunto C-810/21)
Esta sentencia fue más contundente: el TJUE indicó que la acción declarativa de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, y que cualquier plazo de prescripción de la acción restitutoria debe garantizar la efectividad de la protección del consumidor.
STJUE de 17 de julio de 2024 (asunto C-35/22)
El TJUE reforzó que los Estados miembros no pueden establecer plazos que hagan excesivamente difícil la restitución derivada de una cláusula abusiva. Situar el inicio del plazo en la fecha de pago de los gastos (que puede ser 15 o 20 años antes de la demanda) vulneraría el principio de efectividad del derecho de la UE.
La STS 857/2024 del Tribunal Supremo español se alinea con esta doctrina europea al fijar el dies a quo en la sentencia declarativa, no en el momento del pago.
¿Qué gastos de hipoteca son reclamables?
Para contextualizar la cuestión de la prescripción, conviene recordar qué gastos puedes reclamar:
| Gasto | Reclamable | Observaciones |
|---|---|---|
| Notaría | Sí (100%) | El TS ha fijado que el 100% de la primera copia corresponde al banco |
| Registro de la Propiedad | Sí (100%) | La inscripción de la hipoteca es interés exclusivo del banco |
| Gestoría | Sí (100%) | El banco elige la gestoría y la impone; el gasto le corresponde |
| IAJD (AJD) | Sí, si firmaste antes de 10/11/2018 | Desde noviembre de 2018, el RDL 17/2018 impuso este gasto al banco |
| Tasación | No (generalmente) | El TS ha considerado que beneficia a ambas partes |
| Comisión de apertura | Depende | Si no fue debidamente informada, puede reclamarse (STJUE mayo 2023) |
La suma de notaría, registro, gestoría e IAJD puede oscilar entre 2.000 y 5.000 euros dependiendo del importe de la hipoteca y la comunidad autónoma. En hipotecas de importes elevados (250.000 euros o más), la reclamación puede superar los 6.000 euros.
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El argumento de la banca (y por qué no funciona)
Las entidades financieras han intentado sistemáticamente que los tribunales apliquen un dies a quo anterior para limitar la cantidad de reclamaciones. Los argumentos habituales de la banca son:
1. El plazo empezó cuando pagaste los gastos
Este argumento ha sido rechazado por el Tribunal Supremo en la STS 857/2024. El pago de los gastos no es el momento relevante porque el consumidor no podía conocer en ese momento que la cláusula era abusiva.
2. El plazo empezó con la STS 705/2015
Algunos bancos alegaban que, desde que el Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula de gastos en diciembre de 2015, todos los consumidores podían conocer su derecho y, por tanto, el plazo empezó a correr en esa fecha. El Tribunal Supremo ha rechazado este argumento: no puede exigirse a un consumidor medio que conozca la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
3. Han pasado más de 5 años desde la firma
Irrelevante según el criterio actual. El plazo no se mide desde la firma sino desde la sentencia declarativa. Una hipoteca firmada en 2005 es plenamente reclamable en 2026.
¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca cancelada?
Sí. La cancelación de la hipoteca (por amortización total, por subrogación a otra entidad o por venta de la vivienda) no extingue tu derecho a reclamar los gastos de constitución. La cláusula que te impuso el pago de esos gastos fue abusiva desde el principio, y la nulidad es retroactiva: afecta desde el momento de la firma, no desde el momento en que se declara.
Esto incluye:
- Hipotecas ya amortizadas completamente.
- Hipotecas refinanciadas o novadas con la misma entidad.
- Hipotecas subrogadas a otra entidad distinta.
- Hipotecas canceladas por venta de la vivienda.
- Hipotecas de viviendas que ya no son tu residencia.
Proceso de reclamación de gastos hipotecarios
Paso 1 — Recopilar documentación: escritura de préstamo hipotecario, facturas de notaría, registro, gestoría y justificante de pago del IAJD. Si no conservas las facturas, el abogado puede obtenerlas de la notaría y del registro.
Paso 2 — Reclamación extrajudicial: enviar reclamación formal al banco solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades pagadas. El banco suele responder negativamente o no responder.
Paso 3 — Demanda judicial: interposición de demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Se solicita la nulidad de la cláusula y la condena a la devolución de gastos de notaría, registro, gestoría e IAJD.
Paso 4 — Juicio y sentencia: el plazo medio hasta sentencia es de 8 a 14 meses en primera instancia. La tasa de éxito supera el 95% en los gastos de notaría, registro y gestoría.
Paso 5 — Cobro: una vez firme la sentencia, el banco tiene 20 días para pagar voluntariamente. Si no paga, se inicia la ejecución forzosa.
Para una guía detallada sobre los gastos que puedes reclamar, con ejemplos y cantidades orientativas, consulta nuestra guía de gastos hipotecarios reclamables.
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