Si firmaste una novación hipotecaria antes de junio de 2019 y el banco te repercutió todos los gastos, parte de esa cantidad puede ser recuperable. La doctrina sobre gastos hipotecarios se aplica también a las modificaciones del préstamo.
Qué es una novación hipotecaria
La novación es la modificación del contrato de préstamo hipotecario manteniendo la misma entidad. Puede ser:
- Modificativa: cambia condiciones (tipo de interés, plazo, sistema de amortización, vinculación de productos).
- Extintiva: sustituye totalmente el contrato por uno nuevo, aunque mantenga la garantía hipotecaria.
En ambos casos suele requerir escritura pública e inscripción registral, generando gastos.
Tipos de novación más frecuentes
| Tipo | Modificación | Gastos típicos |
|---|---|---|
| Cambio de tipo variable a fijo | Conversión IRPH/Euribor a tipo fijo | Notaría + Registro + Gestoría |
| Ampliación de plazo | Extender años para reducir cuota | Notaría + Registro + Gestoría |
| Ampliación de capital | Aumentar importe pendiente | Notaría + Registro + Gestoría + Tasación |
| Eliminación de cláusula suelo | Negociación cliente-banco | Variable según pacto |
| Cambio de garantías o avalistas | Modificación de la garantía | Notaría + Registro |
Qué gastos puedes reclamar
- Notaría: 100% recuperable según jurisprudencia. La escritura interesa principalmente al banco para reforzar su garantía.
- Registro de la propiedad: 100% recuperable. La inscripción es interés exclusivo del banco.
- Gestoría: 100% recuperable. La gestoría tramita en interés del banco.
- Tasación: hasta 2019 era discutible; la tendencia jurisprudencial actual la considera recuperable al 50%-100% según caso.
- Comisión de novación: recuperable si se considera abusiva por desproporción o falta de servicio efectivamente prestado.
Importante: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en novaciones está exento desde la Ley 41/2007 (exención del art. 9 de la propia ley). No reclames AJD en novaciones.
Plazos de prescripción
| Acción | Plazo |
|---|---|
| Nulidad de la cláusula | Imprescriptible |
| Devolución de cantidades | 5 años desde sentencia firme STJUE C-224/19 + STJUE C-561/21 |
| Reclamación SAC y Banco de España | Sin plazo específico mientras no haya prescrito la devolución |
La STJUE C-561/21 (25 abril 2024) y C-810/21 establecen que la prescripción no comienza hasta que el consumidor ha podido conocer razonablemente la posibilidad de reclamar, lo que retrasa el inicio del cómputo.
Cómo reclamar los gastos de novación
- Recopila la documentación: escritura de novación, facturas de notaría/registro/gestoría/tasación, recibos de comisión.
- Cuantifica el importe total reclamable.
- Reclamación SAC del banco con modelo específico de gastos (15 días hábiles).
- Si desestima: Banco de España (4 meses) o demanda judicial directa.
- Demanda: procedimiento ordinario (>6.000 €) o verbal (≤6.000 €). Solicitud de devolución + intereses legales + costas.
Documentación que el banco debe proporcionarte
- Escritura de novación con cláusula de gastos.
- Liquidación detallada de gastos repercutidos.
- Facturas originales de cada profesional (notario, registrador, gestor, tasador).
- Información sobre la comisión de novación si se cobró.
¿Tu hipoteca tuvo una novación con gastos repercutidos?
Analizamos sin coste tu escritura para evaluar el importe reclamable. Si la novación es anterior a 2019, suele ser un caso ganador.
Errores frecuentes al reclamar gastos de novación
- Confundir novación con subrogación (las reglas son distintas).
- Reclamar AJD en novaciones (está exento desde 2007).
- No conservar las facturas originales.
- Reclamar solo a un profesional (notario/registro) en lugar de al banco.
- Esperar a la prescripción asumiendo que han pasado más de 5 años: la doctrina TJUE retrasa el inicio del cómputo.
Preguntas frecuentes
¿La novación de hipoteca es lo mismo que una subrogación?
¿Puedo reclamar gastos de una novación hecha en 2018?
¿Qué gastos suelen repercutirse en una novación?
¿La Ley 5/2019 cambia la situación?
¿Conviene novar la hipoteca o cancelarla y firmar una nueva?
