Dación en Pago: Qué Es, Requisitos y Cómo Solicitarla (2026)
La dación en pago es un mecanismo por el cual el deudor hipotecario entrega su vivienda al banco como forma de saldar la totalidad de la deuda pendiente . A diferencia de la ejecución hipotecaria, donde el banco se queda la vivienda y el deudor sigue debiendo la diferencia, en la dación en pago la deuda se extingue com
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago (datio in solutum) es una figura jurídica del derecho civil por la cual el deudor ofrece al acreedor un bien distinto del inicialmente pactado —normalmente el inmueble hipotecado— para extinguir la obligación. Si el acreedor acepta, la deuda queda totalmente saldada.
En el contexto hipotecario, significa que entregas tu vivienda al banco y, a cambio, la hipoteca y toda la deuda asociada desaparecen. No queda ningún saldo pendiente, a diferencia de lo que ocurre en una ejecución hipotecaria ordinaria.
Cómo funciona
El Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Real Decreto-ley 6/2012 (reformado por el RDL 19/2022) estableció un Código de Buenas Prácticas al que se han adherido la mayoría de bancos españoles. Este código establece tres fases de protección para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad:
- Reestructuración de la deuda: carencia, ampliación de plazo, reducción de tipo de interés.
- Quita: reducción del capital pendiente si la reestructuración resulta inviable.
- Dación en pago: como última medida, si las dos anteriores no son viables, el deudor puede entregar la vivienda y extinguir la deuda.
Los bancos adheridos al Código están obligados a aceptar la dación en pago si el deudor cumple los requisitos del umbral de exclusión y las medidas previas no son viables. No es una concesión voluntaria sino una obligación regulatoria.
Requisitos para acceder a la dación en pago
Para que el banco esté obligado a aceptar la dación en pago bajo el Código de Buenas Prácticas, se deben cumplir requisitos del umbral de exclusión:
- Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual
- Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas suficientes
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar (30% en el Código ampliado)
- Que la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los 4 años anteriores
- Que la hipoteca carezca de otras garantías reales o personales (avalistas que puedan pagar)
- Que las medidas previas (reestructuración y quita) hayan resultado inviables
Diferencia con la ejecución hipotecaria
| Aspecto | Dación en pago | Ejecución hipotecaria |
|---|---|---|
| Iniciativa | Voluntaria del deudor | Forzosa por el banco |
| Deuda residual | Se extingue completamente | El deudor sigue debiendo la diferencia |
| Proceso | Extrajudicial (ante notario) | Judicial (puede durar años) |
| Impacto crediticio | Menor, al ser pago acordado | Mayor, constará como impago y ejecución |
| Posibilidad de alquiler social | Sí, en muchos casos | Depende, generalmente no |
Consecuencias fiscales y legales
La dación en pago tiene implicaciones que es importante conocer:
- IRPF: la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual está exenta para deudores en situación de vulnerabilidad (Ley 26/2014).
- Plusvalía municipal: tras la STC 182/2021, no se genera plusvalía si no hay ganancia real.
- Alquiler social: el Código de Buenas Prácticas obliga al banco a ofrecer un contrato de alquiler social durante 2 años (prorrogable) a las familias en situación de especial vulnerabilidad.
- Ficheros de morosidad: la dación en pago extingue la deuda, por lo que los datos negativos deben eliminarse de ASNEF/RAI.
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Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
Solo si está adherido al Código de Buenas Prácticas y el deudor cumple los requisitos del umbral de exclusión. En la práctica, la mayoría de grandes bancos españoles están adheridos.
¿Puedo seguir viviendo en el piso después de la dación?
En muchos casos sí. El Código de Buenas Prácticas obliga al banco a ofrecer un contrato de alquiler social de 2 años (renovable) a familias en situación de especial vulnerabilidad.
¿La dación en pago afecta a los avalistas?
Si la dación extingue completamente la deuda, los avalistas también quedan liberados. Es importante que esto quede expresamente recogido en el acuerdo de dación.
¿Tengo que pagar impuestos por la dación en pago?
Si se trata de la vivienda habitual y estás en situación de vulnerabilidad, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. La plusvalía municipal no se genera si no hay ganancia real.
¿Qué pasa si el banco rechaza la dación en pago?
Si el banco no está obligado (no cumples los requisitos o no está adherido al Código), puedes explorar otras alternativas como la Ley de Segunda Oportunidad o la negociación directa con asesoramiento legal.
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