El control de transparencia es la principal vía para declarar abusivo el IRPH. No depende de que el índice sea bueno o malo, sino de si el banco te explicó adecuadamente qué firmabas. Sin transparencia material, la cláusula es nula.
El doble control de transparencia
La jurisprudencia (STS 705/2015, STJUE C-26/13 Kásler) establece dos niveles:
- Transparencia formal o gramatical: la cláusula está redactada de forma clara, comprensible, sin tecnicismos innecesarios.
- Transparencia material: el consumidor pudo conocer la carga económica y jurídica real de la cláusula. Es decir, comprendió las consecuencias prácticas de aplicar el IRPH frente a otras alternativas.
La ausencia de cualquiera de los dos niveles puede llevar a la nulidad. La mayor parte de los casos IRPH se ganan por falta de transparencia material.
Información obligatoria que debió darte el banco
| Documento | Plazo | Contenido mínimo IRPH |
|---|---|---|
| FIPRE (Ficha previa) | Antes de oferta | Tipo, índice, advertencias, riesgos |
| FIPER (Ficha personalizada) | Antes de oferta vinculante | Cuotas, TAE, ejemplos, comparativas |
| Oferta vinculante | 10 días antes firma | Condiciones definitivas, índice de referencia |
| Acta notarial Ley 5/2019 | Día previo a firma | Comprensión efectiva del cliente |
| Información gráfica | Recomendado | Histórico IRPH vs. Euribor 2-5 años |
Qué se exige en concreto sobre IRPH
- Método de cálculo del índice: el IRPH es una media ponderada de los tipos de las hipotecas concedidas, no el coste para el banco. Hay que explicarlo.
- Diferencial habitual del IRPH frente al Euribor: históricamente el IRPH es 1,5-2 puntos superior. El cliente debe saberlo.
- Histórico del índice: al menos los últimos 2 años antes de la firma.
- Sentido de los diferenciales aplicados: el IRPH suele firmarse con diferencial 0 o muy bajo, dando engañosa sensación de «tipo más bajo».
- Posibilidad de elegir Euribor: si existía la opción, hay que dejar constancia de la elección informada.
Indicios de falta de transparencia que pueden valer en juicio
- FIPER entregada el mismo día de la firma o sin sello de recepción previa.
- Oferta vinculante sin comparativa con Euribor.
- Ausencia de explicación del método de cálculo del IRPH.
- No hay rastro documental de la elección entre IRPH y Euribor.
- Acta notarial Ley 5/2019 que se limita a «leer» sin verificar comprensión efectiva.
- Publicidad o folletos que destacaban «tipo más estable» sin advertir del diferencial histórico desfavorable.
Qué dice el TJUE sobre la transparencia del IRPH
Las sentencias C-125/18 y C-655/20 fijan los criterios:
- Carácter oficial no equivale a transparencia. Que el IRPH lo publique el Banco de España no exime al banco de explicarlo.
- Información comparable. El consumidor debe poder comparar con otros índices (Euribor) y entender qué le costaría más o menos.
- Comprensión efectiva. Si la información es técnica o el cliente no tiene formación financiera, el banco debe extremar la pedagogía.
- Carga de la prueba en el banco. Es la entidad la que debe acreditar que cumplió.
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Documentación que debes recopilar antes de reclamar
- Escritura de la hipoteca con la cláusula del índice.
- FIPRE / FIPER originales (pídeselas al banco si no las tienes).
- Oferta vinculante.
- Cualquier folleto, simulador o presentación del producto.
- Comunicaciones por correo o e-mail con la oficina sobre el índice.
- Recibos / liquidaciones que acrediten el sobrecoste.
- Acta notarial (si se firmó después de Ley 5/2019).
Estrategia post-Ley 5/2019
Para hipotecas firmadas tras junio 2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), el control de transparencia incluye revisar el acta notarial. Si el notario:
- Se limitó a leer la escritura sin verificar comprensión real.
- No comparó con Euribor.
- No explicó el método de cálculo del IRPH.
El acta puede tacharse de mero formalismo y la cláusula seguir siendo nula. Hay sentencias en este sentido en Audiencias Provinciales 2024-2026.
