¿Qué Es el IRPH y Cómo Afecta a Tu Hipoteca? Guía Completa 2026
Si firmaste una hipoteca referenciada al IRPH, es probable que hayas pagado entre 15.000 y 40.000 euros más de lo que habrías pagado con una hipoteca referenciada al Euríbor. Esa diferencia no se justifica por un mejor servicio ni por un menor riesgo para el banco — se explica por un índice que incluía en su cálculo los propios diferenciales y comisiones de las entidades, inflándolo artificialmente.
En esta guía te explicamos qué es exactamente el IRPH, por qué ha perjudicado a los consumidores, qué dicen el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y el Tribunal Supremo, y cómo puedes reclamar la devolución de lo pagado de más.
¿Qué es el IRPH y cómo se calcula?
El IRPH es un índice oficial de referencia para préstamos hipotecarios publicado por el Banco de España. A diferencia del Euríbor, que refleja el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí, el IRPH se calcula como la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras. Incluye, por tanto, los diferenciales y comisiones que los bancos aplican a sus clientes.
Dicho de otro modo: mientras el Euríbor mide el coste del dinero en el mercado interbancario (sin márgenes comerciales), el IRPH refleja lo que los bancos cobran de media a sus clientes. Es un índice que se alimenta de sus propios precios — un conflicto de interés estructural que los tribunales han señalado repetidamente.
IRPH Entidades vs IRPH Cajas vs IRPH CECA
Históricamente existían tres variantes del IRPH:
- IRPH Entidades: Media de los tipos aplicados por bancos y cajas. Es el único que sigue vigente y publicándose.
- IRPH Cajas: Media solo de las cajas de ahorros. Dejó de publicarse en noviembre de 2013 tras la reestructuración del sector.
- IRPH CECA: Índice de la Confederación de Cajas de Ahorros. También desaparecido en 2013.
Cuando el IRPH Cajas y IRPH CECA dejaron de publicarse, las hipotecas referenciadas a estos índices debían sustituirse. El problema es que muchos bancos las convirtieron automáticamente al IRPH Entidades — que también era más caro que el Euríbor — sin ofrecer al cliente la opción de cambiar a Euríbor.
¿Cuánto más caro es el IRPH respecto al Euríbor?
La diferencia es sustancial y ha sido constante a lo largo de los años. Para que te hagas una idea con datos reales del Banco de España:
| Periodo | IRPH Entidades | Euríbor 12 meses | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Enero 2015 | 1,849% | 0,298% | +1,55 puntos |
| Enero 2018 | 1,779% | -0,189% | +1,97 puntos |
| Enero 2020 | 1,777% | -0,253% | +2,03 puntos |
| Enero 2022 | 1,399% | -0,477% | +1,88 puntos |
| Enero 2024 | 2,517% | 3,609% | -1,09 puntos* |
| Enero 2026 | 2,48% (est.) | 2,33% (est.) | +0,15 puntos |
*Nota: En 2023-2024 las subidas del Euríbor cerraron puntualmente la brecha, pero históricamente el IRPH ha sido entre 1 y 2 puntos porcentuales más caro. En una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, esos 1-2 puntos de diferencia se traducen en un sobrecoste de 20.000 a 40.000 euros.
¿Cómo saber si tu hipoteca tiene IRPH?
Comprobarlo es sencillo. Busca en tu escritura de préstamo hipotecario la cláusula de intereses (suele estar en las primeras páginas). Aparecerá algo como «tipo de interés variable referenciado al IRPH Entidades» o «IRPH Cajas» o «IRPH CECA». Si no tienes la escritura a mano, puedes consultarlo en:
- El recibo de tu cuota hipotecaria mensual, donde suele indicarse el índice aplicado
- Tu banca online, en la sección de detalle del préstamo hipotecario
- Solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad
- Pidiendo copia de la escritura al notario que la formalizó
¿Por qué se puede reclamar el IRPH?
La reclamación del IRPH se basa en la falta de transparencia en su comercialización. Los bancos estaban obligados a informar al consumidor de que el IRPH era significativamente más caro que el Euríbor, de cómo se calculaba, y de su evolución histórica comparada. En la mayoría de los casos, no lo hicieron.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18), estableció que los tribunales españoles deben examinar caso por caso si la inclusión del IRPH en el contrato hipotecario fue transparente. Si no lo fue, la cláusula es abusiva y puede ser declarada nula.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el IRPH?
El Tribunal Supremo español ha tenido una posición oscilante. En 2017 dictó una sentencia que parecía cerrar la puerta a las reclamaciones (STS 669/2017), argumentando que el IRPH era un índice oficial. Pero el TJUE corrigió esa postura en 2020 y obligó a los tribunales españoles a aplicar el control de transparencia.
Desde entonces, las audiencias provinciales están dictando sentencias favorables a los consumidores. La clave está en demostrar que el banco no proporcionó información comparativa con otros índices (especialmente el Euríbor) ni explicó las consecuencias económicas de elegir el IRPH.
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¿Cuánto puedo recuperar reclamando el IRPH?
La cantidad depende del importe de la hipoteca, los años transcurridos y la diferencia entre el IRPH aplicado y el Euríbor (que es la referencia que se habría aplicado con información transparente). Como orientación:
- Hipoteca de 120.000€ firmada en 2005: sobrecoste estimado de 15.000-25.000€
- Hipoteca de 180.000€ firmada en 2008: sobrecoste estimado de 25.000-40.000€
- Hipoteca de 250.000€ firmada en 2010: sobrecoste estimado de 30.000-50.000€
El cálculo exacto requiere un peritaje financiero que compare cuota por cuota lo pagado con IRPH frente a lo que se habría pagado con Euríbor. Nuestros abogados especialistas en IRPH realizan este cálculo como parte del análisis de viabilidad del caso.
¿Ha prescrito mi reclamación por IRPH?
La prescripción de las reclamaciones por IRPH es uno de los puntos más debatidos en la jurisprudencia actual. La posición mayoritaria de los tribunales es que el plazo de prescripción para solicitar la devolución de cantidades no comienza a contar hasta que existe una sentencia firme que declare la nulidad. Esto significa que, en la práctica, la mayoría de los afectados todavía están a tiempo de reclamar.
Ahora bien, cada mes que pasa sin reclamar es un mes más de sobrecostes que estás asumiendo. La recomendación es no esperar — especialmente teniendo en cuenta que los procesos judiciales tardan entre 12 y 24 meses en resolverse.
Preguntas frecuentes sobre el IRPH
