Los gastos hipotecarios son una de las reclamaciones bancarias más rentables y con mayor probabilidad de éxito. Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario), es prácticamente seguro que puedes reclamar varios miles de euros.
Qué gastos se pueden reclamar
| Gasto | % recuperable | Base |
|---|---|---|
| Registro de la Propiedad | 100% | STS 147/2018 |
| Notaría | 50% | STS 147/2018 |
| Gestoría | 100% | STS 49/2019 |
| Tasación | 100% (pre-junio 2019) | STS 35/2021 |
| Comisión apertura | 100% si no se informó | STS 44/2019 + STJUE |
El impuesto AJD: régimen especial
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) no es reclamable como gasto hipotecario tras el RDL 17/2018 (noviembre 2018), que lo asigna legalmente al banco en hipotecas posteriores. En hipotecas anteriores, la doctrina del TS considera que el sujeto pasivo era el prestatario, por lo que no se recupera. Sin embargo, hay matices y excepciones.
Cuánto se recupera: ejemplos
Hipoteca 180.000 € firmada en 2008:
- Registro: 450 € → 100% = 450 €
- Notaría: 680 € → 50% = 340 €
- Gestoría: 320 € → 100% = 320 €
- Tasación: 280 € → 100% = 280 €
- Comisión apertura: 900 € → 100% = 900 €
- Total recuperable: 2.290 €
- Intereses legales desde 2008: +850 €
- TOTAL: 3.140 €
Factores que aumentan la devolución
- Hipoteca de capital alto (gastos proporcionalmente mayores).
- Firma anterior a 2019, con mayor acumulado de intereses legales.
- Existencia de comisión de apertura significativa.
- Tasación a cargo del consumidor (casi siempre antes de 2019).
Tasa de éxito y plazos
- Tasa de éxito: >95% cuando se demuestra abusividad.
- Duración del procedimiento: 8-14 meses en primera instancia.
- Costas: suele condenarse al banco al pago de costas procesales.
- Acción de nulidad: imprescriptible.
- Acción restitutoria: 5 años desde la sentencia que declara la nulidad (STJUE).
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Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de las reclamaciones de gastos se estiman?
¿Se puede reclamar una hipoteca ya cancelada?
¿Reclamo todos los gastos o solo algunos?