La comisión por amortización anticipada está sometida a topes legales estrictos. Cuando el banco los sobrepasa, el exceso es automáticamente reclamable y recuperable con intereses legales.
Concepto y finalidad
Cuando un cliente devuelve el préstamo hipotecario antes del vencimiento, el banco pierde el margen de intereses que habría generado durante el resto de la vida del préstamo. La comisión por amortización anticipada —también denominada compensación por reembolso anticipado— busca paliar esa pérdida.
No obstante, el legislador ha establecido topes máximos para impedir que esta comisión sirva como barrera de salida del cliente.
Régimen legal actual: Ley 5/2019
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019:
| Tipo | Periodo | Tope legal |
|---|---|---|
| Fijo | Primeros 10 años | 2 % |
| Fijo | Resto de años | 1,5 % |
| Variable (opción A) | Primeros 5 años | 0,15 % |
| Variable (opción A) | Resto de años | 0 % |
| Variable (opción B) | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable (opción B) | Resto de años | 0 % |
Régimen legal anterior
Para hipotecas firmadas antes de 16/06/2019 rige la siguiente escala de referencia según la normativa vigente en cada momento:
- Ley 41/2007: compensación por desistimiento máxima del 0,5 % (primeros 5 años) y del 0,25 % (resto).
- Ley 2/1994 y normativa anterior: comisión específica del 1 % en variable.
- Tipo fijo: posibilidad de pactar compensación financiera proporcional a la pérdida real.
Cómo se calcula el exceso reclamable
- Identifica el capital amortizado anticipadamente.
- Busca el porcentaje de comisión aplicado en tu liquidación de amortización.
- Compara con el tope legal vigente en la fecha de la operación.
- Calcula el exceso: importe cobrado menos importe legalmente permitido.
- Añade los intereses legales del dinero desde la fecha de cobro.
Ejemplo práctico
| Dato | Valor |
|---|---|
| Capital amortizado | 120.000 € |
| Porcentaje pactado en escritura | 1 % |
| Porcentaje legal (variable, 4º año, Ley 5/2019) | 0 % |
| Comisión cobrada | 1.200 € |
| Comisión legal | 0 € |
| Exceso reclamable | 1.200 € |
| Intereses legales (4 años, 3 %) | ~150 € |
| Total reclamable | 1.350 € |
Procedimiento de reclamación
- Vía extrajudicial: reclamación al SAC del banco.
- Banco de España: escalado en caso de respuesta negativa.
- Vía judicial: demanda civil con nulidad parcial y restitución.
Revisa la amortización anticipada de tu hipoteca
Si cancelaste tu hipoteca anticipadamente, hay muchas probabilidades de que el banco cobrase más de lo permitido por la ley. Análisis gratuito.
Relación con otras cláusulas hipotecarias
Cuando reclames la comisión por amortización anticipada, conviene revisar también:
- La cláusula de gastos hipotecarios.
- La comisión de apertura.
- La cláusula de vencimiento anticipado.
- El IRPH si tu hipoteca estaba referenciada a este índice.
- La cláusula suelo si la hubiera.
La acumulación de pretensiones en una misma demanda maximiza la eficiencia del procedimiento.
