¿Firmaste una hipoteca antes de junio de 2019 y el banco te obligó a asumir todos los gastos de constitución? Si es así, es probable que puedas reclamar su devolución, y recuperar una cantidad que puede oscilar entre 1.500 y 3.000 euros. Numerosas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldan al consumidor y definen con claridad qué gastos son reclamables, en qué porcentaje y qué condiciones deben cumplirse.
En este artículo te explicamos, con base jurídica y enfoque práctico, qué gastos hipotecarios puedes reclamar, cómo hacerlo, y cuál es el plazo para ejercitar tu derecho.
Lista de gastos de hipoteca que se pueden reclamar
A continuación te detallamos los gastos cuya devolución puede solicitarse en función de las resoluciones judiciales más recientes:
1. Gastos de Registro de la Propiedad – 100 % reclamables
¿Qué es?
Es el coste por inscribir la escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, trámite obligatorio para dotar de publicidad registral a la carga hipotecaria.
¿Por qué es reclamable?
El único beneficiario de este acto es el banco, ya que el registro protege su derecho de crédito frente a terceros. Por tanto, no puede imponerse este coste al consumidor. Así lo han declarado de forma reiterada tanto el Tribunal Supremo como múltiples audiencias provinciales.
2. Gastos de Gestoría – 100 % reclamables (si impuesta por el banco)
¿Qué es?
Corresponde al pago por la tramitación administrativa del préstamo: liquidación de impuestos, presentación en el registro y coordinación de los trámites ante notaría.
¿Por qué es reclamable?
Si la gestoría fue impuesta por la entidad, se considera que el consumidor no tuvo capacidad de negociación ni elección, por lo que se vulnera su derecho a contratar libremente. En consecuencia, es un coste que debe asumir el banco, salvo que el consumidor eligiera y contratara la gestoría por su cuenta (lo cual rara vez ocurre).
3. Gastos de Tasación del Inmueble – 100 % reclamables (hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019)
¿Qué es?
Es la valoración oficial del inmueble, exigida por el banco para determinar si se concede el préstamo y en qué condiciones (importe, porcentaje financiado, riesgos).
¿Por qué es reclamable?
Aunque se trata de un gasto previo a la firma del préstamo, numerosos jueces han reconocido que la entidad financiera exige la tasación como condición indispensable, lo que le convierte en principal interesado. De ahí que, en hipotecas anteriores a junio de 2019, el consumidor pueda recuperar este gasto, especialmente si no pudo elegir libremente la tasadora.
4. Gastos de Notaría (escritura del préstamo) – 50 % reclamables
¿Qué es?
Son los honorarios del notario por autorizar la escritura del préstamo hipotecario, acto necesario para su formalización y posterior inscripción en el Registro.
¿Por qué es parcialmente reclamable?
Ambas partes se benefician de este acto: el banco asegura su crédito y el consumidor obtiene financiación con garantía real. Por tanto, los tribunales han determinado que el coste debe repartirse al 50 %, salvo pacto expreso y transparente en contrario.
5. Comisión de apertura – reclamable entre el 0 % y el 100 %
¿Qué es?
Es una cantidad que algunas entidades cobran por «abrir» el préstamo hipotecario, supuestamente para cubrir gastos internos del banco.
¿Por qué puede ser reclamable?
Esta cláusula solo es válida si cumple los principios de transparencia: el banco debe justificar la comisión, explicar su motivo y cuantía con antelación. En la práctica, muchas entidades no lo hicieron. Cuando el juzgado determina que no hubo suficiente información o no se prestó un servicio real, la cláusula se declara abusiva y nula, permitiendo reclamar la devolución total del importe pagado.
6. Gastos no reclamables (con excepciones)
Aunque el consumidor puede recuperar muchos de los gastos, no todos son reclamables:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Desde noviembre de 2018 lo paga la entidad financiera. En préstamos anteriores, depende de la comunidad autónoma y del criterio del tribunal.
- Seguros de prima única: Solo se pueden reclamar si se demuestra que fueron impuestos sin alternativa o información suficiente, y si tienen un impacto económico desproporcionado.
No reclamables
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Desde noviembre de 2018 lo asume la entidad.
- Seguros de prima única: Solo si se demuestra imposición abusiva.
¿Por qué el consumidor puede reclamar estos gastos?
La razón principal es que la imposición unilateral de estos gastos vulnera la normativa europea de protección al consumidor, específicamente la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Esta normativa exige que toda cláusula contractual sea:
- Negociada o al menos claramente informada
- Transparente
- Equilibrada
Cuando se impone una cláusula que beneficia exclusivamente al banco, sin posibilidad de negociación real y con opacidad sobre sus consecuencias económicas, se considera abusiva y por tanto debe eliminarse del contrato sin producir efectos. Esta es la base legal que permite reclamar, incluso años después de haber firmado la hipoteca o haberla cancelado.
¿Cuánto puedes recuperar?
La devolución media ronda entre 1.500 y 3.000 euros, dependiendo del importe del préstamo, la entidad bancaria y los gastos abonados. Las partidas más elevadas suelen corresponder a la tasación y la gestoría, especialmente cuando fueron impuestas sin negociación.
Al calcular lo que puedes reclamar, no olvides incluir:
- Intereses legales desde el momento del pago.
- Costas del proceso si la demanda es estimada íntegramente.
¿Quién puede reclamar estos gastos?
- Propietarios que firmaron su hipoteca antes del 16 de junio de 2019.
- Personas que ya han cancelado la hipoteca: el derecho de reclamación sigue vigente.
- Consumidores que aún no han litigado pero conservan la documentación justificativa.
El derecho nace del pago indebido, no de la vigencia del préstamo ni de la titularidad actual del inmueble.
Plazo para reclamar
El plazo legal para ejercer la reclamación es de cinco años desde que se tiene conocimiento efectivo de la abusividad de la cláusula.
| Hipoteca firmada | Momento de conocimiento | Último día para reclamar |
| Antes del 16/06/2019 | Sentencia firme o asesoramiento legal | 5 años desde ese momento |
| Después del 16/06/2019 | Desde la firma (Ley 5/2019 advierte del reparto) | 5 años desde la firma |
Este cómputo puede variar ligeramente si existen reclamaciones extrajudiciales previas que suspendan o interrumpan el plazo.
Conclusión: puedes recuperar lo que pagaste de más
Si en su día asumiste todos los costes al firmar tu hipoteca, tienes derecho a reclamar y merece la pena hacerlo, siempre que no haya pasado el plazo de cinco años desde que supiste que esa imposición era abusiva. Cada día que pasa, el plazo se reduce y tu derecho se debilita.
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