El plazo para reclamar los gastos bancarios —especialmente los derivados de la constitución de una hipoteca— ha sido definido por la jurisprudencia española y europea en los últimos años. Si firmaste una hipoteca, pagaste gastos que podrían considerarse abusivos y aún no has iniciado una reclamación, es muy probable que estés a tiempo de recuperar ese dinero.
Este artículo proporciona una explicación clara, jurídica y actualizada sobre los plazos, los gastos reclamables, el marco legal aplicable y los pasos que debe seguir cualquier consumidor que desee reclamar lo que pagó indebidamente.
Por qué reclamar ahora
Las últimas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han consolidado el derecho del consumidor a reclamar los gastos hipotecarios siempre que se cumplan ciertos requisitos. En 2024 se registraron más de 45.000 reclamaciones ante el Banco de España, y se prevé que 2025 marque un nuevo máximo histórico.
Dejar pasar el plazo de reclamación puede suponer la pérdida de cantidades significativas, que en muchos casos superan los mil euros. Es un dinero que puede destinarse a necesidades básicas como vivienda, suministros o alimentos.
Marco legal: qué leyes regulan esta reclamación
Ley 5/2019 y Código Civil
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, regula los contratos de crédito inmobiliario. Establece que, para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, los gastos deben repartirse de forma equitativa entre entidad y consumidor, lo que limita las reclamaciones posteriores. Para préstamos anteriores a esa fecha, la ley no aplicaba este reparto, y muchas entidades trasladaron todos los costes al cliente, lo que ha motivado miles de demandas.
El artículo 1964 del Código Civil fija un plazo general de cinco años para el ejercicio de acciones personales, incluyendo las acciones de restitución de cantidades pagadas indebidamente.
Jurisprudencia relevante
- STS 35/2021: fija el inicio del plazo desde el conocimiento efectivo del carácter abusivo.
- STS 46-49/2019: declara la nulidad de cláusulas que imponían todos los gastos al consumidor.
- TJUE (abril 2024): confirma que el plazo debe ser razonable y no impedir el acceso a la justicia.
- TJUE (marzo 2025): reitera la necesidad de que los plazos sean proporcionados y transparentes.
Inicio del cómputo del plazo: ¿cuándo empieza a contar?
El plazo de prescripción comienza a contar cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula que le impuso el pago de todos los gastos es abusiva. Este momento varía en función de si la hipoteca se firmó antes o después del 16 de junio de 2019:
| Tipo de hipoteca | Fecha clave | Fin del plazo para reclamar |
| Firma anterior al 16/06/2019 | Sentencia firme (ej. 15/09/2023) | 15/09/2028 |
| Firma posterior al 16/06/2019 | Fecha de la firma | +5 años desde la firma |
Para las hipotecas firmadas antes del cambio normativo, se requiere una sentencia firme o una reclamación previa desestimada que evidencie la nulidad de la cláusula. Para las posteriores, al estar regulado el reparto por ley, se considera que el consumidor conoce su situación desde el mismo momento de la firma.
Qué gastos bancarios son reclamables en 2025
Estos son los principales conceptos por los que los consumidores pueden reclamar:
| Gasto | Porcentaje recuperable | Observaciones |
| Notaría | 50 % | Al beneficiar a ambas partes, se reparte el coste. |
| Registro de la Propiedad | 100 % | Solo beneficia a la entidad financiera. |
| Gestoría | 100 % | Si fue impuesta por el banco, se puede reclamar. |
| Tasación | 100 % (si anterior a 16/06/2019) | Cada vez más sentencias reconocen su devolución. |
| Comisión de apertura | Variable | Puede ser declarada nula por falta de transparencia. |
Consejos prácticos y errores frecuentes
- No esperes al último día. Muchos consumidores han perdido su derecho por dejarlo pasar.
- Calcula correctamente el dies a quo. Cada caso es distinto y depende del momento en que tuviste conocimiento efectivo de la abusividad.
- No olvides la tasación. Es uno de los gastos más altos y suele omitirse por error.
- Si tienes otros abusos (cláusula suelo, IRPH), puedes acumularlos en una sola demanda.
Conclusión: aún estás a tiempo de reclamar
El derecho a recuperar lo que pagaste de más sigue vigente, pero el reloj corre. Si tu hipoteca fue firmada antes de junio de 2019 y no has iniciado reclamación, o si firmaste después pero pagaste gastos indebidos, aún puedes reclamar. La clave está en actuar antes de que el plazo prescriba.
Nuestro equipo jurídico especializado en derecho bancario y cláusulas abusivas puede ayudarte a valorar tu caso, recopilar la documentación, negociar con la entidad financiera y, si es necesario, iniciar una reclamación judicial para recuperar lo que te pertenece.
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